全球快看点丨苏州楼市：买房一定要考虑投资属性！

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

(资料图片)

以下苏州购房答疑内容，来自 微信公众号“苏叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好！目前本人在杭州工作，想着先在苏州买房后逐步转向苏州，因此工作位置暂时没定。目前需求是希望在地铁旁边，不过我看园区内地铁旁的比较楼盘较少或者总价超出我的预期。所以想着其实在园区其实是考虑到投资属性，如果自住的话本人其实更喜欢平江新城板块。然后我看到和平江一路之隔的元和某些楼盘就比平江单价低5000，请问一下元和和平江的价差是不是就是教育资源的差距，还是说其他原因？

苏叔： 你好，400万的话是可以买到地铁口新房的，单价在3.5万，平江新城的话，如果喜欢的话，肯定是在京沪高速以南，但南面没有新房，二手房商品价格在3.5-4万左右。北面都是新房，有些不利因素需要实地考察，能否接受，高架高速高压线，此外，东北角是一个小陵园。元和的话，因为属于相城，除了教育资源的话，还有商业，医疗配套，再者就是苏州人根深蒂固的观念，觉得远。周围都是楼盘，二手市场竞争压力大。

提问：苏叔，你好，计划在苏州定居，不太清楚在哪里买房，我自己在吴中区工作，媳妇在园区，为了兼顾两边工作，我看了下建发独墅湾这个小区，但是这个小区学区似乎不太好。请问有什么建议？

苏叔： 你好，说实话，就居住属性和小区品质，建发可以说是周围最好的。但学校是这边最大的弱点，因为回迁安置小区也多，务工子弟比较多。其实我建议可以考虑北面的楼盘，新房二手房都有，可以兼顾到学校，同时学校也不错。独墅湖实验小学中学，出行也方便。

提问：苏叔，你好，苏州姑苏区的房子确实很老、环境也不好，住进去的话舒适度也应该不会好到哪去，那姑苏区的房子还值得买吗？

苏叔： 你好，首先不能仅凭房龄和老化程度来判断老破小的价值，旧改政策让老破小开始大规模翻新，助力其房价上涨，特别是性价比高的房子市场流动性很高。现姑苏区已初步见效，入华阳里改造之后，2个月内单价直涨8000元，今年还计划改造16个老旧小区，预测也将会为其带来不错的涨幅。老破小最大优势在于学区，学校一般资质老、教学质量好，还有一些名校，而中心配套本就已经比较齐全且成熟，再加上老社区翻新，居住舒适度会大大改善，升值空间也会比较高。房价一般会上浮10-20%之间，不会出现暴涨。

提问：苏叔，你好，尹山湖板块还值得买吗？

苏叔： 你好，尹山湖这个是曾经无限无限好的地方，如今已经归于平静了。一个小小的尹山湖，放眼望过去，周边围绕湖周边的密密麻麻的全是住宅小区。曾经尹山湖凭借着离园区高教区非常近的非常近的这个优势，来到园区，来到尹山湖这边置业的客群也非常多。最火的时候，在三四年前，苏州几乎每天都能听到沙湖楼盘能开盘比较秒空的这个新闻，但是潮水退却才能知道谁在裸泳，利好出尽后，没有更多的产业和资源的投入，如今的尹山湖其实已经没有以前那么多的吸引力了。

现在吴中区的整个焦点都在太湖新城，吴中区的发展规划已经在确定在未来是在太湖新城那边，所以现在吴中区将所有的优质资源都已经引入了太湖新城，尹山湖地区就显得有些落幕了，未来尹山湖的命运已经写好了，就是一座睡城，发展到现在已经成为天花板了。可以看尹山湖整个周边，从独墅湖西到独墅湖东岸的规划啊。

基本上建的都是住宅，密密麻麻的都是住宅。从苏州城建设的规划上来说，围绕湖边周边都是非常稀缺的资源。再看看园区的周边的湖景，基本上都是高端写字楼，包括企业总部，各种公园，更多的都是一些产业，包括自然生态的这种规划。目前尹山湖周边的新房单价在两万八九，二手房有很多可以捡漏的，在园区或者是尹山湖附近的几个区域离得近一点的是一个自住的一个非常不错的一个地方，但是长期的前景来说，包括它的天花板已经是很有限。它最终的价格和价值也会跟着园区的这个涨幅而涨幅的。

提问：苏叔，你好，后年小孩上小学，今年想买学区房，但是对苏州的学区房不是特别了解，可以详细分析一下吗？有哪些板块的学区房值得关注呢？

苏叔： 你好，苏州学区房的第一梯队集中在姑苏区、园区核心和狮山。园区的顶级学区非常多，但比较难买到，目前核心板块在售的新房有湖西、湖东和奥体，对应的学区分别可能为星海、景城和星洋。学区同样也是狮山的优势，经过两年的新盘去化，板块供应后劲不足， 但比狮山机会大。第二梯队包括五个板块，第一是青剑湖虽无优势学区，但新房一房难求的局面也能为其带来优质生源，且唯康路学校已开工，潜力较大。

第二是科技城引入狮山的优质学区，目前的在售待售板块都配有或即将配有优质教育资源。第三是高铁新城的学区大致分为南师大附属实小、苏大附属初中和苏州附属小学、苏大附属初中。第四是吴中太湖新城的华师实小近两年进步飞快，板块供应充足。第五个是吴江太湖新城，有苏州湾实小、苏州湾实验初中等资源，新房供应多。此外，太湖科学城的南大苏州小区以及成为星海教育集团医院的胜浦也值得关注。苏州各区域性价比高的学区房，关注知识星球内部分享。

提问：苏叔，你好，在苏州工作，单身无房，打算买一套合适的的房子自住，苏州几个新城看起来发展的都不错，高铁新城、平江新城、科技城选哪里买房比较合适？

苏叔： 高铁新城配置高，界面洁净，是一座很有未来的相城中心城，这里的苏州北站是规划的国家级高铁枢纽；高铁新城的地铁5轨交汇，十分具有交通优势；商业方面，有万科美好荟印象水街、圆融购物中心、吾悦广场等商业配套。太湖科技城生态环境非常好，产业方面十分优秀，高科技新兴产业大量驻扎；教育方面，已经投入使用了各种学校16所，还规划的有大量学校；平江新城的城市界面不如前二者，但是因为发展最早，生活配套成熟，包括商业配套、苏州站、医疗资源和许多学校的教育资源等；目前所倡导“古城复兴”将会为为平江新城带来新的生机，逐渐已经有重点项目接洽进入了；平江新城更适合看中成熟配套、在周边工作或是有古城情怀的人。

总之，可以根据个人工作生活的区域、生活习惯以及买房需求去选择，如果希望生活便利，配套成熟，建议选择平江新城；如果希望环境优美居住品质高，建议选择科技城；如果想要便捷的交通，愿意等待规划兑现，建议选择高铁新城。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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