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【全球新要闻】民间投资项目发行REITs，你准备好了吗

来源：经济观察报    时间：2023-04-22 04:24:51

张雅楠/文4月19日，国家发改委召开月度新闻发布会，新闻发言人孟玮在回应如何促进民间资本参与重大项目建设的问题时表示，支持符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），提升投资积极性。


(资料图片仅供参考)

这是官方对基础设施公募REITs又一次明确的扩围表态。

过去三年，REITs的底层资产试点范围的闸门一次一次打开，从基础设施扩围到保障性租赁住房，又扩向百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点，诸多受重资产沉淀所累的行业为之振奋，申报、发行、配售踊跃。业内预测，今年市政设施、数据中心、旅游、农田水利、商业地产等REITs新门类可能进入申报，中国REITs规模不断壮大。

上述扩围历程，主要从资产类别角度展开，而这一次，发改委表态支持符合条件的民间投资项目发行REITs，释放了不同于以往的信号——从资产的原始权益人角度支持REITs发展壮大。

REITs试点初期，如第一批和第二批上市资产，在底层资产受理时，就有律师、财务评估团队进行筛选，审核过程要先上报省发改委、国家发改委，然后推荐给证监会。能够脱颖而出成功发行的项目，可以说是优中选优。基础设施的初期定位叠加国家对REITs试点的重视等，都使得初期上市的REITs，其底层资产主要来自于国央企。未来，如果有更多符合条件的民间投资项目进入REITs赛道，REITs的市场化水平也会越来越高。

这不仅会提高民间投资的积极性，也有利于提高民间投资的效率。

在积极性方面，REITs最重要的功能是提供资产退出通道，这是重资产投资一个非常大的堵点，打通了这个堵点，也就打通了资本投资正向循环的可能性。

在投资效率方面，如果要符合发行REITs的条件，必然对投资回报率有要求，这也就要求项目在投资、运营过程中，遵循市场规律，对投资效率负责。

以往我们在市场中看到过太多拍脑袋做出的投资决定。例如，鼎盛时期的乐视，豪掷30亿元拿下北京三里屯工三项目，由于缺乏商业运营管理经验，仅仅一年时间，这个项目的品牌组合、客流量、商业调性全线坠落，但此时陷入危局的乐视却开出了40亿元的报价希望脱手。在商业地产领域，抛开租金谈资产价格的都是耍流氓，乐视的一系列操作着实让人大跌眼镜。最终的结果是，这个项目被中植系以16.45亿元拍下，近15亿元的损失，就是乐视不尊重资产投资和运营规律付出的代价。

所以，当发改委释放出支持符合条件的民间投资项目发行REITs的积极信号时，除了给市场以信心，其实还对民间投资项目提出了一个崭新和严峻的问题：怎样才能打造出符合条件的项目。这是贯穿资产投资、建设、运营的全周期命题，它由非常专业、精细（甚至到琐碎）的管理日常组成，很难走捷径，且需要对结果负责。这个问题因为REITs的出现越来越迫切地摆在资产的投资者、管理人面前。

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